Оспаривание кадастровой стоимости в 2019 году.

С начала 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества, а именно: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физических лиц. При этом, в оспаривании кадастровой стоимости заинтересованы также арендаторы объектов недвижимости, если по условиям договора арендная плата зависит от кадастровой стоимости и/или суммы налогов по данному объекту. 
Также с 2019 года были внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Изменения должны повысить объективность и качество кадастровой оценки. Кроме того, разрабатывается новая редакция закона, которая должна, по мнению законодателей, упростить процедуру оспаривания кадастровой стоимости, повысить качество и прозрачность кадастровой оценки. 

Напомним, что в соответствии с действующим законодательством РФ, «государственная кадастровая оценка – это совокупность установленных процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в установленном порядке». Порядок проведения кадастровой оценки, а также способы и методы определения кадастровой стоимости определяются Федеральным законом № 237-ФЗ, указаниями о государственной кадастровой оценке (Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226) и Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», а также Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" №135-фз от  29 июля 1998 года.
Рассмотрим более подробно изменения, которые ожидаются согласно новой редакции закона:
1- с 2019 года кадастровая оценка проводится бюджетными учреждениями, которые работают на постоянной основе; ранее – для этой цели на конкурсной основе привлекались оценочные организации. Кроме того, теперь заинтересованные лица могут представлять замечания к проекту отчета о государственной кадастровой оценке. Т.е. перед утверждением кадастровой оценки будет дан период, когда заинтересованные лица смогут ознакомиться с результатами оценки и при необходимости подать замечания к проекту отчета об оценке кадастровой стоимости.
2- с 2019 года для оспаривания результатов государственной кадастровой оценке нет необходимости обращаться в Комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости. Лица, заинтересованные в оспаривании кадастровой стоимости, теперь могут подать заявление напрямую в суд. В рамках процедуры оспаривания допускается добровольное обращение Заявителя в Комиссию. Но сами Комиссии теперь будут создаваться по новым правилам, и иметь новые полномочия. Следует особо отметить, что за первое полугодие 2019 года Комиссии ни в Москве, ни в области не созданы – поэтому определить эффективность нововведений невозможно.
Новые правила оспаривания, которые установил закон о кадастровой оценке, применяют в случаях, если кадастровая оценка проводилась раньше 2018 года. 

Нововведения в оспаривании предусматривают упрощенный порядок оспаривания. Упрощенный порядок оспаривания могут применить заинтересованные лица, которые ознакомившись с отчетом о государственной кадастровой оценке, выявили следующие ошибки:
- при определении кадастровой стоимости была допущена арифметическая ошибка,
- при определении кадастровой стоимости была допущена методологическая ошибка,
- при кадастровой оценке были использованы неверные сведения об объекте оценки.
Упрощенный порядок предусматривает обращение заинтересованного лица с заявлением об исправлении выявленной ошибки в МФЦ или в государственное бюджетное учреждение, которое проводило оценку кадастровой стоимости. К заявлению необходимо приложить декларацию об объекте недвижимости и документы, подтверждающие наличие ошибки. Срок рассмотрения заявления зависит от способа подачи заявления и характера выявленной ошибки. Данный срок составляет 15 до 30 рабочих дней, но в отдельных случаях может быть продлен и до 60 рабочих дней. В случае отказа в исправлении ошибки, заявитель имеет право обратиться в суд для обжалования отказа. 

Вроде бы, законодательство упрощает порядок оспаривания, а методические указания указывают на «возможность учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной кадастровой оценки». Но на практике все оказалось не так просто: 
- во-первых, в большинстве случаев бюджетные учреждения в Москве и Московской области на этапе обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости отказываются учесть результаты предыдущего оспаривания, объясняя это изменением даты оценки;
- во-вторых, законодательство все же предусматривает досудебную процедуру оспаривания кадастровой стоимости: заинтересованным лицам следует обратиться в федеральное бюджетное учреждение, проводившее кадастровую оценку с заявлением и отчетом об оценке; заявление должно быть подано в течение полугода с даты оценки, указанной в отчете об определении рыночной стоимости; т.е. действовавшее ранее требование о том, что отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости, отменено; 
- в-третьих, нарушается процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде (который на данный момент регламентирован главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ и Постановление Пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г.) – теперь указанные процедуры будут противоречить новой редакции закона, ведь они регулируют вопросы оспаривания решений Комиссий, а не решений бюджетных организаций; 
- далее отметим, принципиально новый порядок учета результатов оспаривания кадастровой стоимости при исчислении налога: основанием для налогообложения теперь является кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН (в т.ч. и при ее изменении по результатам оспаривания); т.е. новая налоговая база будет применяться с даты внесения стоимости в ЕГРН, а не с 1 января следующего года, как было ранее (поправки внесены Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»);
Учитывая выше сказанное, можно сделать вывод о том, что сама процедура оспаривания кадастровой стоимости не будет простой и понятной как раньше, по крайней мере, в первое время неизбежно будет возникать путаница. 

Между тем, проблема оспаривания кадастровой оценки является живой и насущной для множества заинтересованных лиц. По официальной информации Росреестра в период с 01.01.2019 по 31.07.2019 в судах инициировано 10 727 споров о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости. При этом, в большинстве случаев заявителями являются физические и юридические лица, но в некоторых случаях (около 1% всех судебных дел) оспаривание кадастровой оценки инициируют органы государственной власти и местного самоуправления. 
Почти 99% заявителей обращаются в суд с целью установление кадастровой стоимости в размере рыночной, и лишь чуть более 1% для изменения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте недвижимости. 
Среднее отклонение кадастровой и рыночной стоимости в Москве составляет от 25 до 40%, при этом кадастровая оценка завышена относительно рынка. Это обусловлено, главным образом, несовершенством методики определения кадастровой стоимости. Согласно действующему законодательству «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Между тем, рыночная стоимость определятся более точно и адресно, учитывая специфические особенности конкретного объекта, не группы сопоставимых объектов.
По официальным данным Росреестра, за период с 01.01.2019г. по 31.07.2019г. в пользу заявителей определено 95% рассмотренных судами дел (т.е. требования истцов по этим делам удовлетворены и кадастровая стоимость установлена в размере рыночной). При этом суммарная величина кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 31.07.2019 снизилась приблизительно на 170,00 млрд. руб., т.е. 50,3 %. Суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 337,76 млрд. руб., после оспаривания – около 167,76 млрд. руб.

Таким образом, в вопросе оспаривания кадастровой оценки для заинтересованных лиц, наметились положительные тенденции, можно ожидать, что в скором времени процесс оспаривания станет немного легче. Но ожидать этих позитивных изменений стоит не ранее, чем через несколько лет. Когда будет четко отработан механизм оспаривания кадастровой оценки в разных органах, а также будут устранены имеющиеся в законодательстве противоречия.